丹楓（271）主要從事物業投資, 過往除受華懋可能注資上市而被熱炒外, 新近受本港地產市道火熱和拆受紅灣半島消息刺激而開始被注視.
各主要投資物業簡評如下:
(1) 旗下主要項目為紅山半島, 與華懋和信置(83)各持三分一權益.
筆者比對華懋吳祟武先生較早前接受訪問提供的數據和丹楓2011年年報顯示之數字，相信此次折售為全部之分層單位和一半數量的獨立屋。
根據2011年集團年報，集團持有:
第1期：11001平方呎，估計每方呎售$30000，車位當送的，應計約3億3千萬;
第2期：100819平方呎，估計每方呎售$30000，車位當送的，應計約30億;
第3期：181698平方呎，估計每方呎售$30000，車位當送的，應計約55億;
第4期：220195平方呎 和 271個車位，估計每方呎售$13000，車位當送的，應計約29億.
相信第1-3期是獨立屋而第4期為分層單位，此項目共計116億6千萬.
就算扣除三月份售出一個價值9000萬的獨立屋，丹楓應佔權益（33%）為39億左右。
而據成報報達此次拆售紅山半島可套現80億, 丹楓持有三分一待售的紅山半島業權估計值27億.
http://www.singpao.com/dcxw/201205/t20120515_356632.html
(2) 根據過往紀錄海怡半島持有的業權大約是六千餘呎，當每呎均價是八千元，即此項物業約值5000萬港元。
(3) 集團持有香港仔的工貿中心三分一權益，每呎約值$4500元，項目約值15億
(4) 集團亦為尖東港晶中心的大業主，新近一個低層單位以$8000／呎成交。根據2011年之年報披露，集團持有之港晶中心權益市價起碼值9億元以上，約為丹楓現價巿值之75%.
(5) 位於油塘的華順工業大厦，地點位於油塘地鐵站附近，而且鄰近恆基(12)牽頭的油塘灣大型住宅項目，極具重建價值。丹楓持有本工厦之五成業權，而且此地段已規劃作茂類住宅用途。事實上乘著政府改造油塘為住宅區和起動東九龍的助力之下，鄰近較新落成之住宅項目嘉賢居已經是每呎6500元起跳。 項目估計值1億7千萬。
(6) 其餘的億京中心估計值4800萬（$9000／呎），持五成權益的帝后商業中心值9000萬（以$25元呎租和租務回報4.5厘作推算).
我們且當北京兩個主要項目價值是零，因為清盤結算不知道等到何年。
但單單計算海怡半島，香港仔的工貿和油塘華順和港晶中心等數個項目也值現價吧。
當中還未計及非上市公司權益。相信這些項目相加起來和應該多於2012中報之42億總資產. 每股估計值$5.3以上 (即現價才兩成而已).
結論:
當然，紅山半島銷情如何是未知數 (因華懋過往喜歡慢慢賣, 不過今次是合資項目並委托仲量聯行推售), ；資金回籠後大股東是否會與股東分享是未知數 (剛剛丹楓才開始派息, 每股中期息1仙)；公司將來發展也會是一個變數，但現價未免太大折讓了吧！紅山半島正式推售便是收窄深度折讓的催化劑, 假設紅山半島拆售方案1Q清而股價僅體現其回籠現金值，其餘資產大贈送，丹楓股價應見$2.17約為現價$1.08之 100%。
後記:
效力公司19年的老臣子干曉勁離任:
http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/categorized_news_detail.php?newsid=ETN220928580&page=1&category=company
紅山半島分層單位成交創新高,毎呎達$18000+:
http://news.sina.com.hk/news/19/1/1/2782550/1.html
似乎丹楓故事的發展是向着標題前進 - 天地有正氣!
No comments:
Post a Comment