一隻倍升股: 天地有正氣

丹楓（271）主要從事物業投資, 過往除受華懋可能注資上市而被熱炒外, 新近受本港地產市道火熱和拆受紅灣半島消息刺激而開始被注視.

各主要投資物業簡評如下:

(1) 旗下主要項目為紅山半島, 與華懋和信置(83)各持三分一權益.

筆者比對華懋吳祟武先生較早前接受訪問提供的數據和丹楓2011年年報顯示之數字，相信此次折售為全部之分層單位和一半數量的獨立屋。

根據2011年集團年報，集團持有:

第1期：11001平方呎，估計每方呎售$30000，車位當送的，應計約3億3千萬;

第2期：100819平方呎，估計每方呎售$30000，車位當送的，應計約30億;

第3期：181698平方呎，估計每方呎售$30000，車位當送的，應計約55億;

第4期：220195平方呎 和 271個車位，估計每方呎售$13000，車位當送的，應計約29億.

相信第1-3期是獨立屋而第4期為分層單位，此項目共計116億6千萬.

就算扣除三月份售出一個價值9000萬的獨立屋，丹楓應佔權益（33%）為39億左右。

而據成報報達此次拆售紅山半島可套現80億, 丹楓持有三分一待售的紅山半島業權估計值27億.

http://www.singpao.com/dcxw/201205/t20120515_356632.html

(2) 根據過往紀錄海怡半島持有的業權大約是六千餘呎，當每呎均價是八千元，即此項物業約值5000萬港元。

(3) 集團持有香港仔的工貿中心三分一權益，每呎約值$4500元，項目約值15億

(4) 集團亦為尖東港晶中心的大業主，新近一個低層單位以$8000／呎成交。根據2011年之年報披露，集團持有之港晶中心權益市價起碼值9億元以上，約為丹楓現價巿值之75%.

(5) 位於油塘的華順工業大厦，地點位於油塘地鐵站附近，而且鄰近恆基(12)牽頭的油塘灣大型住宅項目，極具重建價值。丹楓持有本工厦之五成業權，而且此地段已規劃作茂類住宅用途。事實上乘著政府改造油塘為住宅區和起動東九龍的助力之下，鄰近較新落成之住宅項目嘉賢居已經是每呎6500元起跳。  項目估計值1億7千萬。

(6) 其餘的億京中心估計值4800萬（$9000／呎），持五成權益的帝后商業中心值9000萬（以$25元呎租和租務回報4.5厘作推算).

我們且當北京兩個主要項目價值是零，因為清盤結算不知道等到何年。

但單單計算海怡半島，香港仔的工貿和油塘華順和港晶中心等數個項目也值現價吧。

當中還未計及非上市公司權益。相信這些項目相加起來和應該多於2012中報之42億總資產. 每股估計值$5.3以上 (即現價才兩成而已).

結論:

當然，紅山半島銷情如何是未知數 (因華懋過往喜歡慢慢賣, 不過今次是合資項目並委托仲量聯行推售), ；資金回籠後大股東是否會與股東分享是未知數 (剛剛丹楓才開始派息, 每股中期息1仙)；公司將來發展也會是一個變數，但現價未免太大折讓了吧！紅山半島正式推售便是收窄深度折讓的催化劑, 假設紅山半島拆售方案1Q清而股價僅體現其回籠現金值，其餘資產大贈送，丹楓股價應見$2.17約為現價$1.08之 100%。

後記:
效力公司19年的老臣子干曉勁離任:

http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/categorized_news_detail.php?newsid=ETN220928580&page=1&category=company

紅山半島分層單位成交創新高,毎呎達$18000+:

http://news.sina.com.hk/news/19/1/1/2782550/1.html



似乎丹楓故事的發展是向着標題前進 - 天地有正氣!

貿易通 (0536.HK): Whatever the Queen is selling, buy it!

傳奇基金經理彼德林治說過: Whatever the Queen is selling, buy it.

我們尊敬的政府賣過的港鐵(0066), 領滙(0823), 盈富基金(2800), ibond (4208, 4214) 都冇老點過大家.雖然當年貿易通(536)的招股價是$1.25 , 現價仍然是少少潛水, 但上市後一度升上$2以上而且歴年派息共計超過$0.5

最近貿易通表示已接獲香港特區政府委聘顧問ＩＮＧ通知，香港特區政府將於下月18日行使出售選擇權，全數出售其持有的貿易通股份12.2%, 相信這批股份會直接配予專業、策略性、機構投資者.

雖然今次不是再以新股形式益大眾, 和之前減持官股有所不同, 但是過往貿易通幾乎把利潤全派, 現價計息率估計是7%以上! 何況近月市場的焦點便是高息股呢! 而且注意到數位董事皆曽在近月增持, 貿易通實乃穩中求勝之選!

永泰地產 (369): 穩步向上

今個星期寫了篇有關永泰地產(369)旗下的No.1加冕台之銷情報告，今天再補幾筆。

永泰地產(369) 今年動作多多，不但賣出Gieves& Hawkes 成衣業務予利邦(891)，使業務更為單一專注於物業發展; 同時透過出售南聯地產(1036)予萬科地產，完成業務上的整合和清除了控股折讓。現時永泰地產的業務可以大致分成三大部分：物業投資，物業發展以及服務式住宅投資及管理。

物業投資

工商投資物業主要有城東誌 (Landmark East)，W Square，瑞興中心和永南貨倉。當中城東誌貢獻此分部盈利超過七成。據悉現時城東誌的租金水平為每平方呎平均18元，隨著起動九龍東之推動，東九龍寫字樓租金可望穩步向上，所以城東誌之租金收入可望在未來季度陸續上調。據永泰高層接受經濟日報投資理財周刊訪問解釋何以賣出麗晶中心予萬科時透露，因為麗晶中心之業權已經"賣散左"；而瑞興中心為全權擁有加上地點理想, “賣左搵唔番”, 可見瑞興中心這個東九項目極具價值。

物業發展

未來數年，永泰地產將會持續保持不俗的物業發展分部盈利。筆者之初步計算如下：

天賦海灣

天賦海灣第一期: 樓面面績為714,493呎, 分層單位售價約為每呎一萬餘元, 已經推出三百多伙已售七成;
天賦海灣第二期 (溋玥): 樓面面績為749,788呎, 分層單位售價約為每呎八千餘元, 已推出三百多伙已售七成;
天賦海灣第三期 (海鑽): 樓面面績為345,406呎, 意向售價約為每呎一萬八千元, 已申請預售同意書.

永泰佔有天賦海灣項目15%權益，預計第一及第二期有望在本年底入伙而第三期則在明年上半年入伙。

預計利潤：6億

No.1 加冕臺：

永泰地產營業及市務總監陳秀賢指，旗下西半山No.1加冕臺推出的74伙，已全數獲認購，未來數天內落實交易，分層戶平均呎價約2.3萬。目前項目只餘3伙待沽，包括兩個特色戶，呎價由2.8萬元至3.5萬元 (Source: http://ps.hket.com/content/11611/); 至今此項目已經售出九成單位，項目預計於2014年落成。相信此項目可為永泰帶來五億左右的利潤。

預計利潤：5億

高山道項目：

與南豐合作發展, 預計於2015年落成。地點位處未來觀塘延線和沙中線交匯之何文田站附近，步行約五分鐘，意向價為每呎二萬元以上。

預計利潤：8億

瑆華：

這個大坑地盤當年以大約七億元向金朝陽(878) 購入；根據成交資料，永泰已經售出接近六成單位，而且剛好吐現了七億；餘下之單位可能保留作收租用途，項目預計於2015年竣工。

預計利潤：1億+


九肚山項目：

與萬泰聯合發展，預計於2016年落成；據悉永泰持有35%權益而此豪宅項目意向價為每呎二萬元以上。

預計利潤：3-6億


注意此計算只是按地價成本，建築費和發展商之意向價粗略估算；而項目並未包括懿峯和新加坡嘉茂園之貨尾單位。但不管如何，我們可以看到未來數年永泰地產皆可以在此分部保持相約穩定和理想之盈利。

服務式住宅投資及管理

至於服務式住宅投資及管理分部，集團以Lanson Place之品牌於香港，中國以至星馬作經營。此分部於2012上半年之利潤為6800萬。未來隨著更多項目的投入，預計此分部溢利將穩步向上。集團近日表示大坑瑆華餘下四成之未售單位將保留作出租用途; 同時，永泰和南豐共同持有上海黃埔江國信世紀海景三號樓, 預計明年落成. 相信它日黃埔江任何一幢樓都應該比九龍站更貴. 在近日上海樓市較靜之下, 估計可能留作做服務式住宅出租用途, 否則就可能"真係賣左搵唔番"。


結論
大行估計永泰地產現時之NAV大約為$12 (DBS Vickers: $12.05 as at 6/9/2012) 。近日本港地產股正越升越有，如果股價對NAV之折讓收窄至50%, 永泰股價可見$6.03。

永泰現價為$5.12; 上升潛力: 17%.

筆者現持有369

永泰地產（369）：熱賣的No.1加冕臺

永泰地產(00369.HK)營業及市務總監陳秀賢表示，位於西半山豪宅新盤No.1加冕臺項目首批41伙，已全數沽清，今明兩日會再推第二及第三批單位，涉29個單位，料短期內可全數沽出。三批單位共70伙，佔整個項目77伙的90%，若全數沽清，可套現9億元。(aastocks)

筆者根據已公告的四張價單，相信未售的七伙是20C, 22C, 26A, 27A, 27C 和兩個頂層連天台的特色單位，當中陳氏表示其中一個超過700平方呎的連天台特色單位意向價為每方呎3.5萬。

近來多位地產商均表示建築成本上升了不少，而據永泰地產投資及發展董事總經理區慶麟較早前接受訪問時透露，加冕臺之建築成本為每方呎三千元。

我們即管運用簡單的數學計算一下這個盤的盈利：土地成本是三億七千萬, 建築成本是每平方呎三千元(可售樓面面積為四萬呎)，就算加上前期拆樓費用(當作是建築成本的一成)和現在推廣開支，相信加上未賣的七伙，這個盤將可為永泰帶來一個 "Double" 以上的利潤，這五個億盈利已經超過永泰剛公佈的2012H1業績。

加冕臺1號將於2014年6月建成.

筆者持有369

Sunevision (8008): An attractive call for dividend player

Sunevision (8008) just announced a pretty well final result for FY2011/12 with a final dividend of HK$0.0818/share (FY2010/2011: 0.0662/share). The current dividend yield of sunevision is 5.1%. 

Assuming there is a steady growth of the business of 8008 and they maintains a same dividend payout ratio (100% on underlying profit attributable to owners), the expected dividend yield on FY2012/13 is 6.3%  at current market price (HK$1.6).

We maintains a strong buy recommendation on 8008, and our 12-month target of 8008 is HK$2.02

We currently hold 8008

呢隻夠哂冷: 中華汽車(0026)

政府想將工厦改作出租單位的新聞， 全城鬧得熱哄哄, 有論者說要把工厦改裝是一項大工程,倒不如改做酒店更好;但亦有評論認為“唸得過”. 不管如何, 看來工厦的改變用途或是大變身將是一個趨勢.

 

擁有全幢未拆散工厦的上巿公司, 正路多少的選擇是信和 (83)，恆基(12) 和新地 (16)；冷門有萬事昌(898)，開達(180)，大昌(88)，大生(89) 等等. 但當中那一家可以受惠此政策, 真是要花時間“度一度”.

 

反而在政府想快多些揾地同盡快批則起樓的願境下，擁有兩塊巴士廠地皮的中巴(26)值得研究研究!？兩塊地分別位於黃竹坑和柴灣，當中前者是和太地(1972) 的一間合營公司持有,初步留意到是會改作非工業用途; 而比較確定的則是後者: 中巴已於今年8月底重新就這塊地皮的發展去城規會闖關， 據報涉及總樓面約68.46萬方呎，而項目會規劃得更符合各種環保及交通上的要求;常 中巴現在手頭現金不少, 大約有廿多卅億. 業務上除卻這兩塊地外, 就只有英國倫敦市中心三幢收租物業; 業務清晣簡單, 加上過往中巴也曾伙拍太古發展物業.所以只要項目正式上馬, 中巴股價應有睇頭.

 

當然暫時未知柴灣項目最後的批準結果和補地價成本如何，但係以附近約十年樓齡而又同樣不接近地鐵站的藍灣半島作參考，這個項目未來就算只是賣每平方呎一萬元, 收益都已經大大超越中巴現在的巿值，怕的只是中巴不作任何發展而股價繼續悶. 不過中巴近年都派兩元左右年息給予股東，讓您慢慢等.

一注獨嬴新意網 (8008)

喜歡孫柏文兄當年這一句的豪情: 一注獨嬴

今天也借用一下這一句. 事實上筆者在SnB也是如此.

新意網(8008) 此前轉板上市因"技術問題"而不成功, 但股價卻是屢創新高. 査新意網將於下週公佈業績, 大家可留意會否:

(1) 解決"技術問題"再度申請轉板?

(2) 派更高息/紅股?

(3) 再有私有化之傳聞?

(4) 業務上的突破? 如收購或改裝工厦作擴張?

(5) 與國際業者強強相連?

當然這些是猜測而已, 不過這個Call在等待時有四厘左右之回報; 現在股價相信僅反映其顃收租股之特性, 其雲端業務特性尚有無限空間, 當然每個人投資取態不同, 此文僅作參考

筆者現持有8008