永泰地產 (369): 穩步向上

今個星期寫了篇有關永泰地產(369)旗下的No.1加冕台之銷情報告，今天再補幾筆。

永泰地產(369) 今年動作多多，不但賣出Gieves& Hawkes 成衣業務予利邦(891)，使業務更為單一專注於物業發展; 同時透過出售南聯地產(1036)予萬科地產，完成業務上的整合和清除了控股折讓。現時永泰地產的業務可以大致分成三大部分：物業投資，物業發展以及服務式住宅投資及管理。

物業投資

工商投資物業主要有城東誌 (Landmark East)，W Square，瑞興中心和永南貨倉。當中城東誌貢獻此分部盈利超過七成。據悉現時城東誌的租金水平為每平方呎平均18元，隨著起動九龍東之推動，東九龍寫字樓租金可望穩步向上，所以城東誌之租金收入可望在未來季度陸續上調。據永泰高層接受經濟日報投資理財周刊訪問解釋何以賣出麗晶中心予萬科時透露，因為麗晶中心之業權已經"賣散左"；而瑞興中心為全權擁有加上地點理想, “賣左搵唔番”, 可見瑞興中心這個東九項目極具價值。

物業發展

未來數年，永泰地產將會持續保持不俗的物業發展分部盈利。筆者之初步計算如下：

天賦海灣

天賦海灣第一期: 樓面面績為714,493呎, 分層單位售價約為每呎一萬餘元, 已經推出三百多伙已售七成;
天賦海灣第二期 (溋玥): 樓面面績為749,788呎, 分層單位售價約為每呎八千餘元, 已推出三百多伙已售七成;
天賦海灣第三期 (海鑽): 樓面面績為345,406呎, 意向售價約為每呎一萬八千元, 已申請預售同意書.

永泰佔有天賦海灣項目15%權益，預計第一及第二期有望在本年底入伙而第三期則在明年上半年入伙。

預計利潤：6億

No.1 加冕臺：

永泰地產營業及市務總監陳秀賢指，旗下西半山No.1加冕臺推出的74伙，已全數獲認購，未來數天內落實交易，分層戶平均呎價約2.3萬。目前項目只餘3伙待沽，包括兩個特色戶，呎價由2.8萬元至3.5萬元 (Source: http://ps.hket.com/content/11611/); 至今此項目已經售出九成單位，項目預計於2014年落成。相信此項目可為永泰帶來五億左右的利潤。

預計利潤：5億

高山道項目：

與南豐合作發展, 預計於2015年落成。地點位處未來觀塘延線和沙中線交匯之何文田站附近，步行約五分鐘，意向價為每呎二萬元以上。

預計利潤：8億

瑆華：

這個大坑地盤當年以大約七億元向金朝陽(878) 購入；根據成交資料，永泰已經售出接近六成單位，而且剛好吐現了七億；餘下之單位可能保留作收租用途，項目預計於2015年竣工。

預計利潤：1億+


九肚山項目：

與萬泰聯合發展，預計於2016年落成；據悉永泰持有35%權益而此豪宅項目意向價為每呎二萬元以上。

預計利潤：3-6億


注意此計算只是按地價成本，建築費和發展商之意向價粗略估算；而項目並未包括懿峯和新加坡嘉茂園之貨尾單位。但不管如何，我們可以看到未來數年永泰地產皆可以在此分部保持相約穩定和理想之盈利。

服務式住宅投資及管理

至於服務式住宅投資及管理分部，集團以Lanson Place之品牌於香港，中國以至星馬作經營。此分部於2012上半年之利潤為6800萬。未來隨著更多項目的投入，預計此分部溢利將穩步向上。集團近日表示大坑瑆華餘下四成之未售單位將保留作出租用途; 同時，永泰和南豐共同持有上海黃埔江國信世紀海景三號樓, 預計明年落成. 相信它日黃埔江任何一幢樓都應該比九龍站更貴. 在近日上海樓市較靜之下, 估計可能留作做服務式住宅出租用途, 否則就可能"真係賣左搵唔番"。


結論
大行估計永泰地產現時之NAV大約為$12 (DBS Vickers: $12.05 as at 6/9/2012) 。近日本港地產股正越升越有，如果股價對NAV之折讓收窄至50%, 永泰股價可見$6.03。

永泰現價為$5.12; 上升潛力: 17%.

筆者現持有369